Die Anschlussfinanzierung - diese Chance kommt nicht jeden Tag

Unter Anschlussfinanzierung versteht man den Abschluss einer erneuten Zinsfestschreibung für ein bestehendes Darlehen.
Bei den Darlehen handelt es meist um Immobiliendarlehen mit sehr hohen Kreditsummen. Deshalb bewirken schon kleine Zinssatzsenkungen durch den Effekt der Zinsesezinsen hohe Zinseinsparungen bei den Hypothekenzinsen.
Dem Schuldner bieten sich je Situation verschiedene Möglichkeiten.

Vor Ablauf der Zinsbindung

Vor Ablauf der Zinsbindung besteht die Möglichkeit sich mit einem Forward Darlehen günstige Zinskonditionen für die Zeit nach der Zinsfestschreibung zu sichern. Sie schaffen sich damit die Grundlage für eine sichere langfristige Finanzplanung.
Diese Planungssicherheit müssen Sie allerdings mit einem gewissen Zinsaufschlag bezahlen.

Bei außerplanmäßiger Rückführung eines Darlehen, abgesichert durch eine Hypothek oder Grundschuld während der Zinsfestschreibungszeit fällt häufig eine Vorfaelligkeitsentschaedigung an.

Gesetzlich geregelte Situationen liegen vor,

  • wenn eine Immobilie veräußert wird
  • oder dem Wunsch nach einer Erhöhung des ursprünglichen Kredits vom Darlehensgeber nicht nachgekommen wird.

In diesen Fällen darf der Kreditgeber keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Nach Ablauf der Zinsbindung

Steht genügend Eigenkapital zur Verfügung, kann die Restschuld ohne weiteres abgelöst werden.
Ansonsten müssen für die Restschuld Zinssatz und Festschreibungszeit neu vereinbart werden. Und hier liegen die Risiken - aber auch die Chancen.

Weitere Finanzierung bei der seitherigen Bank

Die seitherige Bank muß seit 2008 den Kreditnehmer drei Monate vor Kreditablauf informieren, ob sie eine Anschlussfinanzierung anbieten will. Sie ist für die Weiterführung des Kredits nicht verpflichtet. Vor allem wenn sich die Bonität des Kunden verschlechtert, kann es vorkommen, dass die Bank die Rückzahlung oder Ablösung des Kredits durch eine andere Bank verlangt.

Als Bestandskunde mit guter Bonität haben Sie aber gute Karten in Bezug auf die neuen Konditionen.
Sie müssen diese aber auch einfordern.

Häufig erhalten Sie mit der Zusage für die Weiterführung des Kredits auch schon ein Angebot mit den neuen Konditionen.
Meist werden Sie dabei wie zu Beginn Ihres Vertrages behandelt - also wie Neukunden. Und das schlägt in Form von Bearbeitungszuschlag und Risikozuschlag zu Buche.
Und das, obwohl die einfache Verlängerung eines bestehenden Vertrages gegenüber einem Neukunden kaum Aufwand bedeutet.
Auch ist der Risikoaufschlag in voller Höhe wie bei Neukunden nicht gerechtfertigt.

Fragen Sie also Ihre Bank, wie sich die angebotenen Zinsen im Vergleich zum Erstangebot zusammensetzen.
Sie werden häufig keine klare Aussage dazu erhalten - Sie sollten es aber trotzdem versuchen.
Nur überziehen sollten Sie Ihre Forderungen nicht. Ihr Gegenüber weiß genau, dass Ihre Vorteile bei seiner Bank sofort zu Nachteilen bei einer neuen Bank werden.

Weitere Finanzierung bei einer anderen Bank

Trotz des seither Gesagten sollten Sie sich mit mindestens zwei Vergleichsangeboten von anderen Banken einen Überblick zur Marktsituation verschaffen.

Vielleicht erreichen Sie auch, dass die neue Bank die Zinszusammensetzung aufschlüsselt. Das kann hilfreich sein bei weiteren Verhandlungen mit Ihrer seitherigen Bank oder bei zukünftigen Verhandlungen mit Ihrer neuen Bank.

Speziell Onlinebanken bieten die besten Konditionen. Das hängt einfach mit den geringeren laufenden Kosten zusammen.

Fazit

Schon kleine Zinssatzsenkungen bewirken bei den Hypothekenzinsen durch den Effekt der Zinseszinsen erhebliche Einsparungen.
Bei der Wahl der richtigen Anschlussfinanzierung - z.B. über eine Forward Darlehen - sind folgende Punkte zu beachten:
  • Günstiger Effektivzins
  • Passender Zeitrahmen für die Zinsbindung
  • Optimaler Tilgungssatz. Je höher, desto früher sind Sie entschuldet - aber übernehmen Sie sich nicht mit der Tilgungsrate.
  • Bestehen Sie auf hohe Flexibilität des neuen Darlehens. So sollten Sondertilgungsrecht und Tilgungsvariation während der Laufzeit ohne Mehrkosten möglich sein - sonst kann eine Vorfaelligkeitsentschaedigung alle Kostenvorteile wieder zunichte machen.

Achtung: Bei der Anschlussfinanzierung handelt es sich meist um hohe Kosten und Konditionen, die Sie für lange Zeiten festlegen - machen Sie das Beste daraus.

Nutzen Sie die Chance - sie kommt nicht jeden Tag!

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